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業務類型 Business type
★ 顧問服務

物業顧問服務

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? ? ? ?指導發展商組建物業管理公司,奧聯對顧問項目提供包括:前期工程、銷售配合服務、交房前期籌備、公司管理架構設置及管理體系導入的“全程式”管理顧問服務,亦可提供專項管理顧問服務。


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一、前期顧問服務內容顧問服務

1、提供前期規劃設計的顧問意見:
包括:規劃平面布局、主出入口及廣場設計、會所功能設計及設施配套、普通商業功能設計分配、平面交通流向設計、停車場管理、建筑防災、抗災(火、水、地震)、辦公及后勤用房的選位、信箱選位及郵件處理、廢棄物管理、標識系統建立及其它相關方面等;

2、提供各類圖紙的顧問審核意見:
包括:各類建筑施工圖紙、供水、排水、排污系統圖紙、低壓配電系統圖紙、電梯及垂直交通系統圖紙、弱電系統圖紙、保安系統圖紙、消防系統圖紙及其它相關方面圖紙等;

3、提供物業工程設備及材料選擇的顧問建議:
包括:外墻及公共區域建筑材料、停車場防滑防撞設備材料、綠化設計及養護系統、空調系統、電梯系統、備用發電機、水泵、設備變頻和節能模式、游泳池設備的選用及其它相關方面等;

4、提供物業配套設施及功能設置的顧問意見:
對設施、設備配置及容量的合理性、服務功能及布局的合理性,以及目前設計圖紙中遺漏、缺陷或多余的項目提出改善意見和建議;

5、評估影響物業管理運作及收費之因素:
包括但不限于:根據物業之整體功能設計、公共區域/各單元內裝修標準及選用之材料、工程設施/設備規格、員工編制及薪資福利水平、能源消耗指標預期等,對物業管理費收費標準進行測算。

6、配合銷售宣傳活動:
提供銷售期間涉及物業管理方面的培訓(包括銷售人員及物業管理人員);協助銷售期間的物業管理形象策劃(包括但不限于制服的款式選定);厘定銷售中心及樣板區物業管理方案等。


二、籌備期顧問服務內容
顧問服務

1、協助甲方制定《物業管理規約》
? ? ?根據國家建設部及地級市政府的有關規定,草擬一份《物業管理規約》供甲方參考。

2、物業管理組織架構
? ? ?提供對本物業管理處各部門組織架構、基本工作職責之專業建議,協助設計人力資源組織架構。

3、物品采購計劃
? ? ?協助審訂或編制項目物品采購清單,指導項目物業管理單位采購物業管理運行所需用的專用設備、工具及其它必需物品。

4、前期開辦預算
?? ? ?根據物業之特定情況,協助審訂或編制物業管理處前期開辦費預算草案。

5、物業管理運行成本及費用預算
? ? ?協助編制首年度物業管理運行成本及費用預算。

6、編制相關文件及制度
?? ? ?協助為本物業審訂或編制符合物業之特定管理需求之《前期物業管理服務協議》、《業戶手冊》、《裝修手冊》及相關之各項管理規章與細則。

7、能源收費方法
? ? ?對物業內之供電/水系統從未來物業管理角度提供相關顧問建議包括:物業及配套設施部分之供電/水系統合理分割與獨立計量要求;物業內公共區域各地段/層面照明用電系統、清潔/綠化用水之系統與業主單元內之供電/水系統合理分割與獨立計量要求。

8、特約服務項目及代收代繳項目
?? ? ?為滿足不同消費群體的需求,協助設置特約服務項目及代收代繳服務項目。

9、停車場系統及路線規劃
? ? ?綜合物業實際狀況以及各項安全秩序維護需求,向本物業提供有關物業內停車場系統設置與運營建議。包括但不限于:停車場出入管理系統、行車路線、停車場出入口、停車場規劃等。

10、垃圾處理辦法
? ? ? 乙方結合項目內之圖紙設計要求及與公共區域實際可利用狀況,就日后產生各類型生活垃圾之儲存及處理方式提供書面物業管理顧問建議,包括:確定垃圾房位置/面積、精裝修與環衛控制標準、收撿及清運流程。

11、物業項目之人事管理制度
? ? ? ?協助擬定《員工手冊》及各項人事管理制度,制定各部門的職能分配和各崗位的職責范圍;協助制定內部管理制度,服務標準和工作程序。

12、員工到崗時間安排
? ? ? ?根據物業竣工交付使用之計劃與日期,協助進行物業管理部門各級員工到崗順序、時間節點及人員數量方面的安排。

13、員工培訓計劃
? ? ? ?乙方對本項目提供培訓:物業管理概論、入伙流程、日常物業管理工作、緊急事件處置培訓等(平均每個單項安排一次培訓,每次兩個課時)。

14、員工制服
? ? ? ?協助并提供本物業部門各職級員工制服樣式建議,供本項目物業管理單位參考。

15、項目的竣工驗收工作

? 根據國家有關工程驗收的技術規范與質量標準,協助甲方做好本項目的竣工驗收工作。

16、物業接管驗收流程與標準建議
? ? ? ?為本物業提供接管驗收的流程及標準內容之建議,并在項目工程竣工驗收完成后,協助相關物業管理接管驗收工作的進行。

17、移交本物業單元給業戶之程序
? ? ? ?為本項目物業管理單位提供向業戶移交房屋之參考程序(包括業戶入伙文件及程序等),協調各部門做好業戶驗房入駐(住)工作。

18、物業管理方案的建議
? ? ? 對編制的包括:《安全秩序管理方案》、《工程設施維修保養方案》、《財務運行方案》、《人事管理方案》、《業戶服務方案》、《應急預案》等。

19、安全秩序控制
? ? ? ?協助對物業內部公共地方,設備用房及物業周邊等區域的安全程度進行評估,訂制巡邏路線、巡邏周期及頻次,并提供相應安全管理系統建議。

20、入伙方面
? ? ? ?協助項目物業管理單位對交樓及入伙過程進行演練,并適當提供指導意見或建議。


三、運營期顧問服務內容
顧問服務

1、日常業戶服務

1)、協助/指導項目物業管理單位確認業戶相關文件的有效性,以及監督交樓入伙流程的執行情況。建立物業/業戶信息反饋系統;

2)、協助制定/審核物業管理所需之各項管理制度、規范、工作程序及表格,以達到規范控制及管理,并監督其落實情況;

3)、協助完善物業檔案管理體系:包括圖紙、收樓資料、業戶檔案和日常各類文件資料的管理;

4)、協助督導二次裝修管理工作的開展,指導完善二次裝修的審批、監督管理巡查及驗收工作:

5)、協助制定停車場、垃圾處理等管理辦法;

6)、協助提供處理業戶投訴方法及程序,以求達到優質服務標準;

7)、指導項目物業管理單位定期拜訪業戶,以收集改善管理運作之意見及建議,協助項目物業管理單位做好業戶公關工作及日常業戶管理工作。包括但不限于業戶接待、投訴、處理、要求等;檢查各部門之間的工作協調程度。

2、清潔服務

1)、擬定物業清潔服務之基準,如建材之類別、位置、清潔次數及所需員工數量;

2)、協助制定多種有償清潔服務項目,厘定符合市場及項目情況的收費標準;

3)、協助制定適當報表監督清潔日常運作,如《清潔服務質量評價表》等;

4)、協助制定該物業的清潔管理方案及清潔服務標準,作為監管之指標。

3、人力資源和培訓

1)、協助甲方項目物業管理人事管理程序等;

2)、系統培訓及考核管理工作持續開展,包括:物業管理專業知識、管理服務形象、物業工程技術管理、業戶服務技能技巧、綜合素質能力提高及其它需要方面。

4、安全秩序管理

1)、協助甲方項目物業管理單位根據現場情況完善安全管理崗位,編制相關物業安全管理制度;

2)、協助甲方之項目物業管理單位策劃消防演習,以及對消防預案進行抽查審定。

5、財務管理

1)、提供收取物業服務費之程序;

2)、提供設備設施的運行費用及控制措施,在物業建筑和主要設施確定后,制定物業管理開支預算案,為項目物業管理取費標準的制定提供合理依據;

3)、協助物業管理單位審核物業大宗物品采購及協助甄選與物業相關之外包商 (可根據項目需要提供專業意見)。

6、工程方面

1)、對園林水系及綠化的維護/節能提出顧問意見;

2)、協助調查項目有關系統及各項機電設備的運行情況,并適當提供參考意見或建議;

3)、審訂有關物業長期維修保養計劃或方案,并適當提供建議;

4)、協助制定各項工程安全管理制度和各種緊急情況處理程序,如跑水、停電、電梯失靈等事故的緊急處理預案。

7、業戶滿意度調查

協助每年組織一至兩次《業戶滿意度調查》,并對調查結果進行分析總結。

8、物業保險事項

協助項目物業管理單位制訂投保計劃,指導辦理本物業公共區域相關保險事項。


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